养老型REITs的国际经验与本土探索(3)

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来源:养老金融50人论坛

作 者:陶 静 边砺砚 张一辰 (汇添富基金管理股份有限公司)

【原标题】养老型REITs的国际经验与本土探索之一——REITs概述及海外养老金投资RE

编者按:在美国等发达国家,REITs是一类成熟的投资品种,其风险收益特征介于固定收益和股票之间,由于具备长期投资、稳定分红等特征,受到养老资金的青睐,现已成为养老金投资中除股票和债券外最重要的投资品种之一。在REITs的子类别中,有一类是专注投资于养老医疗类地产的养老REITs,其不仅为投资者带来了稳定可观的投资回报,同时对养老医疗基础设施建设和运营起到了巨大的推动作用。基于此,《中国养老金融发展报告(2017)》对我国的养老型REITs进行了研究,并形成了“养老型REITs的国际经验与本土探索”的课题成果。

本课题分为四部分:REITs概述及海外养老金投资REITs的情况;海外养老型REITs的情况及借鉴;我国养老金投资养老REITs的现实意义;关于我国发展养老REITs的具体建议。

根据美国NAREIT的分类,按照注册和交易方式可以将REITs分为公募上市REITs(Public listed REITs)、公募非上市REITs(Public non-listed REITs)和私募RETIs。公募上市REITs和公募非上市REITs均必须在美国证券交易管理委员会(SEC)注册方可募集发行。

公募上市REITs可以像公开市场股票一样在交易所进行交易,并按照交易所的规定,公开披露由第三方审计的年报等财务报告。

公募非上市REITs一般来说不可交易,并设置有投资者最低持有期限(多为10年),份额回购计划因公司而异,为投资者安排的退出方式包括在期满后申请清算、REITs上市交易或到期时与上市公司合并。公募非上市REITs必须在SEC的监督下,根据《证券法》的规定进行信息披露,包含季度和年度财务报告;另外,根据美国金融业监管局(FINRA)的要求,公募非上市REITs的经纪交易商还必须附加披露估值方法。虽然没有跟踪整体公募非上市REITs业绩的数据,但根据FINRA的要求,公募非上市REITs必须定期向投资者披露单位净值的追踪预测数据。并且,NAREIT和公募非上市REIT协会(Public Non-Listed REIT Council)还对公募非上市REITs的政策影响进行监督。

与此相对应的,美国公募基金(或称共同基金)同样需要在SEC进行注册并接受SEC的法规约束,相关的法规包括《证券法》和《投资公司法》。主要的规定包括:公开募集、流动性保障、保持业绩跟踪和审计要求、信息披露要求、安全性要求等。美国公募基金也可以选择上市交易或非上市形式,并且可以投资于公开上市的权益类REITs。

综合来看,美国公募REITs与公募基金接受相同体系下的监管,信息披露要求、审计要求和交易方式相类似。区别在于前者的投资范围和收益来源限定于房地产和与房地产经营相关的租金和其他收入。

而在澳大利亚,REITs的组织形式以单位信托为主,根据信托契约的要求建立,相关法规包括《公共交易信托制度》、《信托收入规定》,并需要根据澳大利亚《公司法》的要求具备受托人或基金管理人即可。其公募REITs与公募基金在制度体系、成立要求等方面均相同,区别在于REITs的投资标的专注于房地产投资,并必须将全部收益分配给投资者。


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