淘铺,跟着热点看区域(图)

淘铺,跟着热点看区域(图) 中心商圈

分析人流动线

一提到商铺,投资者首先想到的,往往是中心商圈的步行街商铺。的确,步行街巨大的人流量和消费力,为临街商铺带来了稳定而可观的租金收益,也是商铺投资品中的钻石级产品。

据天策机构总经理薛东介绍,在主城各大商圈中,租金价格最高的中心商铺在解放碑,地段较好的商铺,租金可达2000元/平方米(建面),而江北观音桥商圈与沙坪坝商圈处于第二集团,租金可达800—1200元/平方米(建面)。尽管投资者都知道地段决定商铺价值,但何为地段,哪些地段具有最高的投资价值,很多投资者并不了解。

薛东认为,所谓的“地段优势”,实际是指中央商圈里的人流动线情况。在同一商圈内,相隔一条街道的两个商铺,各自门口的人流量可能会有很大差别,这需要对市民到达商圈后习惯的逛街路线做一次市场调研,公交站、地铁站、银行分理处等市民容易聚集、停留的点位附近以及大商场、大超市附近等人流较多的地段,商铺价值相对更高。而从车站、地铁站到大商场、大超市之间的路段,市民往往快速通过,很少停留,这样的商铺价值相对较低。在投资商铺前,投资者最好实地考察。

据中原地产提供的数据显示,目前主城各大核心商圈都罕有新的商铺产品面市,目前可供挑选的,绝大多数为二手商铺,地段不同,价格千差万别。以解放碑为例,价格最高的商铺售价达到千万级,投资者最好根据自己的资金实力,选择适合的铺面,否则沉重的贷款负担,会严重影响投资收益。一般来说,中央商圈黄金地段的商铺产品,较好的年收益率在6%-7%左右。

中原地产相关负责人建议,在挑选商铺时,除地段等外界因素需要考量外,还需对商铺本身的条件多做分析,面宽大、进深小的商铺,往往更具有竞争力。

此外,中央商圈的其他投资品,也开始引起投资者关注。CBD中心的写字楼产品,已经成为投资者新的关注焦点,而近期重庆南坪取消部分占道停车位的措施,使正在销售的万达广场地下停车位广受追捧。

新兴区域

预测人气聚集力

与传统的中央商圈相比,新兴区域的商铺产品,除了在未来能带来稳定的租金收益外,还具备较好的升值空间,因此广受关注。在重庆主城,新兴的人口聚集区,孕育了一批新的商铺产品面市。

天策机构总经理薛东认为,重庆目前受关注的新兴区域很多,大学城片区、龙头寺片区、巴南龙洲湾片区、空港新城等区域最为火爆。大学城片区高校聚集,且离传统的主城核心沙坪坝三峡广场较远,学生群体巨大的消费力,将在大学城集中释放。因此,该区域的人气聚集力与消费能力毋庸置疑。龙头寺片区有火车站巨大的人流量为支撑,同样广受追捧,而巴南龙洲湾、空港新城等区域则被看作主城的进一步延伸,有望成为新的人口聚集区。

但在薛东看来,新兴区域的商铺投资,尽管有不错的升值前景,但风险较大,普通投资者需要谨慎涉足。在很多城市,新兴区域在规划之初虽然有良好的蓝图,但有的却因为各方面原因,发展受阻。在投资前,投资者需要做足功课,首先需要从政府规划入手分析,看看新兴区域需要多少时间才能初现雏形,需要多少时间才能发展成熟。新兴区域的另一个挑战,是对人们消费习惯的引导。在很多城市,新的商业中心虽然规模宏大,交通便利,但人流量却比不上条件落后的传统商圈,这正是人们消费习惯短时间内难以改变所造成。实际上,在薛东看来,良好的交通条件,有时候甚至会演变为新兴商圈的不利因素,因为居住在新兴商圈的人们,会利用良好的交通,越过身边的商业配套,到传统商圈消费。

此外,商业规划的规模,也是新兴区域必须考量的问题。商业体量与住宅体量的比例,历来是新型区域的规划难点,多少常住人口搭配多少面积的商业体量,很难找到最合理的比例。而且,新兴区域的人口聚集时间往往较长,位处这些区域的商业体,需要有较长的市场培育期。在这段时间内,商铺的回报率往往较低,甚至低于住宅。

社区商铺

计算盈亏平衡点

在所有的商铺投资品中,社区商铺以低总价得到了投资者的青睐。社区商铺有稳定的客源与人流,不可控因素较少,投资前景一目了然,是商铺投资中门槛较低、回报较稳定的一种。

目前,重庆的社区商铺存量较足,每个区域都有不少新品,这其中既有社区内的商铺,也有临街商铺。一般而言,社区商铺的经营类型,多为餐饮、干洗、药房等生活类配套。

有业内人士告诉记者,社区商铺由于经营类型偏重生活类配套,消费人群比较固定,所以承租者往往会经营“薄利多销”的行业,因此商铺租金不会很高,在江北、渝北等一些人口较密集的居住小区,社区商铺的租金往往在50-100元/平方米(建面),因而社区商铺的投资,首先要计算盈亏平衡点。这位业内人士给出的数据是,社区商铺的售价,一般不应高于同期同小区住宅售价的2.5倍,如果高过这个点,租金收益率往往不够理想。


投资社区商铺的第二个注意事项,是周边区域的商业配套比例和消费能力。在配套比例方面,目前并没有数据化的比例可供参考,投资者只能根据经验把握,也可根据类似区域的情况做对比,这对投资者的眼光要求较高。

本报记者朱彦

A

与住宅投资品相比,商铺产品具有高投入、高租售比的特点。不过,商铺投资品对投资者的眼光要求更高,即便是同一商圈、同一地段,也往往出现冰火两重天的巨大反差。目前重庆市场上的商铺产品种类繁多,涵盖主城各大区域,投资者应该如何鉴别?

B

C

netease 本文来源:重庆晨报 责任编辑:王晓易_NE0011
淘股吧论坛,淘股吧股票论坛 - 最火最热的淘股论坛 !版权所有,如未注明,均为原创,转载请注明!本文固定链接
喜欢 ()or分享